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 來源：今日頭條    

1.虛假長租約

抵押及查封前簽20年租約+關聯方在使用+已做租賃備案+租金已一次性付清+有交易流水+再幾次轉租，有前述部分或全部鏈條 

2.調換門牌號

例如將“臨街”商鋪與“背街”商鋪的門牌號全部對調或重排 

3.控制關鍵要素

例如被債務人間接回購停車場的債權，可能對商業樓的使用/估值影響較大 

4.“賣”長租約

1、將場地拆分成百上千個投資“門檻不高”的單元

2、將項目進行包裝、炒作成“收益高”的商業模型

3、將20年或以上租賃權一次性賣給“眾多”小業主

4、因不易辨識、區分，可“重復”售給多人

5、租賃合同及委托合同的簽約主體均“不是”債務人 

5.分布不連續

提前設計，將同層商場多個小產權證以“間隔式”、“插花式”抵押給多名銀行、民間債權人 

6.打通使用

與周圍商鋪一并打通、裝修、出租給他人經營，形成處置不利 

7.拆除重建抵押物

已被拆除，并重新建成其他用途的建筑物 

8.排除執行

一鋪多賣，有買家已實際占用，已付大部分款項且愿付清尾款 

9.物業公司關聯

調查物業公司是否是債務人關聯方，評估控場方案 

10.額外復原成本

有些商鋪被改變原建筑格局，辦新證前需施工恢復原狀。或在消防合格前提下“大證拆小證”。均產生額外成本 

11.大額物業欠費

單價30多元，面積較大，空置幾年，可以積欠幾百萬物業費 

12.賣方高昂稅費

公司名下、年代較久、市場不活躍的商業，站在買家角度考慮稅費對投資決策的不利影響 

13.欠出讓金

屬于歷史政策遺留問題，房產有證但土地出讓金未交清，或在劃撥土地上建商業 

14.有證但未驗收

屬于歷史政策遺留問題，房產有證但未進行消防驗收，對使用有一定影響，例如商鋪無法明火 

15.違法出證

屬于人為違法操作，將大樓公共面積部分辦理產權證 

16.房地不同主體

屬于歷史政策遺留問題，房產、土地登記在不同主體名下 

17.房地分別抵押

屬于歷史政策遺留問題，房產證、土地證分別在房管局、國土局抵押給不同債權人 

18.規劃因素

由于周邊規劃、建設大型商業綜合體，導致傳統商業街成“沒落”趨勢

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